Die richtige Sanierungsreihenfolge beginnt nicht mit dem ersten Handwerker, sondern mit dem Zustand des Gebäudes und dem gewünschten Ergebnis. Dieser Ratgeber zeigt die sieben Bauphasen eines Bestandsprojekts, die Freigabe, die jede Phase vor der nächsten braucht, und die Entscheidungen, die sonst zu teuren Rückbauten führen. Am Ende steht eine Liste für Ihre Vorbereitung.
Zuerst Ziel und Bestand klären
Soll das Haus vollständig bezugsfertig werden, energetisch verbessert oder in bewohnten Abschnitten erneuert werden? Diese Entscheidung bestimmt Planung, Baustelleneinrichtung und die Nutzung während der Arbeiten. Sie legt auch fest, welche Fachleute vor dem ersten Rückbau gebraucht werden.
Parallel wird der Bestand geprüft: vorhandene Pläne, sichtbare Schäden, Tragwerk, Feuchte und Leitungen. Bei Häusern, die 1993 oder früher gebaut wurden, ist mit asbesthaltigen Bauprodukten zu rechnen, Dämmstoffe aus der Zeit vor 1996 gelten als alte Mineralwolle. Bei Häusern vor 1973 wird das Material der Trinkwasserleitungen geprüft, weil Bleileitungen bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein mussten (§ 17 TrinkwV).
Als Auftraggeber geben Sie die Ihnen vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte vor Beginn der Arbeiten schriftlich oder elektronisch an die ausführenden Betriebe weiter. Diese Pflicht aus § 5a GefStoffV gilt auch für private Haushalte. Deshalb stehen Baujahr, spätere Umbauten und bekannte Schadstoffhinweise am Anfang jeder Reihenfolge.
Drei Antworten bestimmen die Reihenfolge, bevor ein Angebot entsteht:
- Bleibt das Haus während der Arbeiten bewohnt, teilweise bewohnt oder leer?
- Sollen Gebäudehülle und Heizung mit erneuert werden oder nur das Innere?
- Gibt es Befunde, die vor dem Rückbau ein Gutachten brauchen: Feuchte, Risse, Schadstoffverdacht?
Planung und Freigaben kommen vor dem Rückbau
Tragende Eingriffe, Nutzungsänderungen, energetische Nachweise und neue Anlagentechnik brauchen Fachplanung und teils Genehmigungen. Diese Fragen werden geklärt, bevor Bauteile geöffnet oder Bestellungen ausgelöst werden.
In Bayern sind Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei. Das gilt auch für Fenster, Türen, Wärmedämmung an Außenwand und Dach sowie die Änderung tragender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden (Art. 57 BayBO). Verfahrensfrei heißt aber nicht anforderungsfrei: Standsicherheit, Brand- und Schallschutz müssen eingehalten und bei Eingriffen ins Tragwerk nachgewiesen werden (Art. 55 Abs. 2 BayBO). Anbauten, Aufstockungen und Nutzungsänderungen mit neuen Anforderungen werden vor der Bestellung mit der Bauaufsicht geklärt. Steht das Haus unter Denkmalschutz, braucht jede Veränderung eine Erlaubnis (Art. 6 BayDSchG).
Wer Hülle und Heizung erneuert, entscheidet zuerst über die Hülle. Eine Heizung, die für den ungedämmten Zustand ausgelegt wird, ist nach der Dämmung überdimensioniert. Der individuelle Sanierungsfahrplan eines Energieeffizienz-Experten ordnet die Schritte in diese Reihenfolge. Werden Außenbauteile auf mehr als 10 Prozent ihrer Fläche geändert, gelten die Höchstwerte der Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 36 GModG).
Förderung folgt derselben Logik: Der Antrag wird vor dem Beginn des Vorhabens gestellt. Ein Liefer- oder Leistungsvertrag darf vorher geschlossen werden, wenn er eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthält. Die aktuellen Programme und Sätze ordnet der Altbau-Check in seinem Förder-Kompass ein.
Vor dem Angebot steht das Leistungsbild: Wer plant, wer prüft, wer ausführt. Berisha führt den vereinbarten Umfang, zulassungspflichtige Arbeiten bleiben bei eingetragenen Fachbetrieben, Planung und Nachweise bei Architekten, Tragwerksplanern und Energieeffizienz-Experten. Sobald Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber auf der Baustelle tätig werden, bestellt der Bauherr einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator oder überträgt diese Aufgabe (§ 3 BaustellV).
Bei erheblichen Umbaumaßnahmen gilt der Verbraucherbauvertrag: Textform, Baubeschreibung vor Vertragsschluss und verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung (§§ 650i bis 650k BGB). Diese Angaben sind der Maßstab, an dem später jede Terminverschiebung gemessen wird.
Die sieben Bauphasen im Gebäude
Die genaue Reihenfolge hängt vom Projekt ab. Die Grundlogik bleibt: erst sichern und kontrolliert öffnen, dann tragende und technische Grundlagen herstellen, anschließend schließen und Oberflächen aufbauen.
Wichtiger als die Nummer ist die Freigabe zwischen den Phasen. Eine Phase beginnt erst, wenn die Ergebnisse der vorherigen dokumentiert sind und offene Entscheidungen getroffen wurden. Wie lange eine Phase dauert, hängt von Befund, Lieferzeiten und Trocknung ab. Einen Terminplan gibt es deshalb erst nach der Bestandsaufnahme.
Baustelle einrichten und sichern
Erhaltene Bereiche schützen, Staubschutz und Zugänge festlegen, Baustrom, Wasser und Entsorgungswege klären. In einem bewohnten Haus werden Abschnitte und Rettungswege vorher festgelegt.
- Freigabe für die nächste Phase
- Befundliste und Schadstoffergebnisse liegen vor, Abschnitte und Rettungswege sind vereinbart.
- Verantwortung
- Berisha mit Ihnen
Kontrolliert rückbauen
Sanitärobjekte, Böden, Putze, nichttragende Wände und Altleitungen werden ausgebaut. Schadstoffhaltige Bauteile bearbeitet ein Fachbetrieb mit Sachkunde, Abfälle werden getrennt entsorgt.
- Freigabe für die nächste Phase
- Neue Befunde an Decken, Balkenköpfen, Wänden und Leitungen sind dokumentiert und bewertet. Die Folgen für Leistung, Termin und Kosten sind entschieden.
- Verantwortung
- Berisha mit Fachbetrieben
Tragwerk, Rohbau und Hülle
Durchbrüche, Abfangungen, neue Wände, Dach und Fassade. Fenster werden erst nach dem Rohbau gesetzt, ihr Anschluss an eine spätere Dämmung ist vorher im Detail geplant.
- Freigabe für die nächste Phase
- Die Standsicherheit ist nachgewiesen, die Anschlussdetails zwischen Fenster, Dämmung und Dach sind festgelegt, Öffnungen sind maßhaltig.
- Verantwortung
- Tragwerksplaner und eingetragene Fachbetriebe, Berisha führt
Rohinstallation der Technik
Abwasser zuerst wegen des Gefälles, dann Elektro, Heizung und Trinkwasser. Leitungswege, Schlitze und Durchführungen werden in dieser Phase geöffnet. Die Heizung wird auf den Zustand nach der Hülle ausgelegt.
- Freigabe für die nächste Phase
- Alle Leitungswege sind vor dem Schließen freigegeben und fotografiert, Steckdosen- und Anschlussplan sind bestätigt.
- Verantwortung
- Elektro- und SHK-Fachbetriebe, Berisha koordiniert
Schließen, Trockenbau, Putz, Estrich, Abdichtung
Wände und Decken werden beplankt, Innenputz und Estrich eingebracht, Nassbereiche abgedichtet. Trocknung braucht Zeit und das passende Raumklima, nicht nur Kalendertage.
- Freigabe für die nächste Phase
- Putz und Estrich haben die gemessene Belegreife, Abdichtungen sind geprüft, bevor Fliesen und Böden folgen.
- Verantwortung
- Berisha im Trockenbau, Fachbetriebe für Putz, Estrich und Abdichtung
Oberflächen und Ausbau
Fliesen, Böden, Türen, Treppen und Einbauten. Malerarbeiten und die Endmontage von Sanitär und Elektro kommen zuletzt, damit fertige Flächen nicht erneut beschädigt werden.
- Freigabe für die nächste Phase
- Die Bemusterung ist vor der Bestellung abgeschlossen, die Feininstallation folgt den fertigen Oberflächen.
- Verantwortung
- Fachbetriebe, Berisha führt
Abnahme und Übergabe
Gemeinsame Begehung, Abnahmeprotokoll mit Restpunkten, Übergabe von Plänen, Fotos der Leitungswege, Bescheinigungen und Unternehmererklärungen für energetisch relevante Arbeiten.
- Freigabe für die nächste Phase
- Das Protokoll ist unterschrieben, die Unterlagen sind übergeben. Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche.
- Verantwortung
- Berisha mit Ihnen
Entscheidungspunkte, die spätere Rückbauten verhindern
Die meisten teuren Änderungen entstehen nicht durch schlechte Arbeit, sondern durch Entscheidungen, die zu spät fallen. Diese Fragen klären Sie vor der jeweiligen Phase.
- Erst dämmen oder erst die Heizung tauschen?
- Die Hülle zuerst entscheiden und die Heizung auf den Zustand danach auslegen. Fällt die alte Heizung vorher aus, ist eine Reparatur oder Übergangslösung sinnvoller als eine Anlage, die nach der Dämmung zu groß ist.
- Erst Fenster oder erst Fassade?
- Beides gemeinsam planen: Die Lage des Fensters in der Dämmebene und der luftdichte Anschluss werden vor dem Einbau festgelegt. Wer die Fassade später dämmt, bereitet den Anschluss heute vor. Ab 10 Prozent geänderter Bauteilfläche gelten die Höchstwerte nach § 36 GModG.
- Feuchte im Keller oder an den Wänden: erst abdichten oder erst ausbauen?
- Zuerst die Ursache klären und abstellen, dann abdichten, dann dämmen und ausbauen. Sonst wandert das Problem in die neue Oberfläche. Das Umweltbundesamt nennt das Abstellen der Feuchteursache als Voraussetzung jeder dauerhaften Schimmelsanierung.
- Verdacht auf Asbest oder alte Mineralwolle?
- Vor dem Rückbau beproben lassen. Das Ergebnis bestimmt Rückbau, Schutzmaßnahmen und Entsorgung. Bekannte Hinweise aus der Bauhistorie geben Sie vorher schriftlich weiter (§ 5a GefStoffV).
- Wann fällt die Entscheidung über Steckdosen, Leuchten und Anschlüsse?
- Vor der Rohinstallation, zusammen mit Möblierung und Nutzung der Räume. Nach dem Schließen der Wände kostet jede Änderung Rückbau, Putz und Malerarbeiten.
- Bewohnt sanieren oder ausziehen?
- Vor dem Baustart Abschnitte, Staubschutz, Unterbrechungen von Wasser, Strom und Heizung sowie Rettungswege festlegen. Abschnittsweise Nutzung verlängert den Ablauf und braucht geplante Zwischenzustände.
- Wann darf der Boden auf den Estrich?
- Nicht nach Kalender. Die Belegreife wird durch eine Feuchtemessung im Estrich bestimmt und vom bodenlegenden Gewerk vor dem Verlegen geprüft. Estrichart, Dicke und Raumklima bestimmen die Trocknung.
- Wann muss der Förderantrag gestellt sein?
- Vor dem Beginn des Vorhabens. Ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung darf vorher geschlossen werden. Berisha weist förderfähige Positionen im Angebot getrennt aus, den Antrag stellen Sie als Eigentümer.
Wo eine zentrale Führung besonders hilft
Je mehr Gewerke beteiligt sind, desto häufiger hängt eine Leistung von einer Vorleistung ab. Eine zentrale Projektführung hält Freigaben, Übergaben und Änderungen zusammen: mit Bauzeitenplan, Bautagebuch und Fotos der Leitungswege vor dem Schließen. Bedenken gegen Vorleistungen anderer werden schriftlich angemeldet, bevor darauf weitergebaut wird.
Berisha kann den vereinbarten Gesamtumfang als Generalunternehmer führen oder einen klar abgegrenzten Sanierungsabschnitt bündeln. Den Trockenbau bauen die zuständigen Fachbetriebe. Elektro, Sanitär, Heizung, Putz, Estrich und Fliesen führen qualifizierte, eingetragene Fachbetriebe aus, deren Fachverantwortung erhalten bleibt. Die Bestellung des Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators bleibt Sache des Bauherrn, Berisha weist rechtzeitig darauf hin.
Welches Modell passt, wird nach der Bestandsaufnahme entschieden. Ein Ansprechpartner für Termine, Freigaben und Änderungen ersetzt weder die Fachplanung noch die Verantwortung der ausführenden Betriebe.
Quellen10
Vorbereitung, was Sie vor dem ersten Gespräch zusammentragen
Mit diesen Angaben wird aus dem ersten Gespräch eine belastbare Einordnung. Die Liste muss nicht vollständig sein. Was fehlt, wird bei der Bestandsaufnahme am Gebäude geklärt.
Der Altbau-Check ordnet Baujahr, Pflichten und Risiken vorab ein und übergibt seine Akte in das Kontaktformular. Die übrigen Punkte passen in das Beschreibungsfeld der Projektanfrage.
Quellen und Prüfdatum
Alle Quellen wurden am 07.09.2026 geprüft. Jede Rechts-, Förder- und Fachaussage in diesem Beitrag führt zu ihrer Quelle.
- § 5a GefStoffV, Mitwirkungs- und Informationspflichten des VeranlassersInformationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte vor Beginn der Arbeiten schriftlich oder elektronisch an das ausführende Unternehmen, auch in privaten Haushalten.
- BG BAU, Asbest, von der Erkundung bis zum BefundAsbest ist seit Oktober 1993 verboten; bei Häusern mit Baujahr 1993 oder früher ist eine Belastung möglich und nur durch technische Erkundung zuverlässig auszuschließen.
- § 17 TrinkwV, BleileitungenTrinkwasserleitungen aus Blei mussten bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden.
- Art. 57 BayBO, Verfahrensfreie BauvorhabenInstandhaltungsarbeiten, Fenster, Türen, Wärmedämmung an Wand und Dach sowie die Änderung tragender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden sind verfahrensfrei. Fassung vom 14. August 2007.
- Art. 55 BayBO, Grundsatz der GenehmigungspflichtGenehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an Anlagen.
- Art. 6 BayDSchG, Maßnahmen an BaudenkmälernWer Baudenkmäler verändern will, braucht eine Erlaubnis.
- Verbraucherzentrale, Individueller SanierungsfahrplanEine vor der Dämmung ausgelegte Heizung ist danach überdimensioniert; der Fahrplan entsteht in der Energieberatung. Stand der Seite 28. Oktober 2025.
- § 36 GModG, Anforderungen bei Änderung bestehender GebäudeHöchstwerte der Anlage 7 bei Änderung von Außenbauteilen über 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche.
- KfW 458, Heizungsförderung für PrivatpersonenAntrag vor Beginn des Vorhabens; Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung. Bedingungen angepasst zum 21. Juli 2026.
- § 3 BaustellV, KoordinierungKoordinator, sobald Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber auf der Baustelle tätig werden; Bestellung durch den Bauherrn oder den von ihm Beauftragten.
- §§ 650i bis 650k BGB, VerbraucherbauvertragTextform, Baubeschreibung vor Vertragsschluss, verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung.
- BG BAU Bauportal 4/2021, Auf dem Weg zur BelegreifeBelegreife wird durch eine Feuchtigkeitsmessung im Estrich bestimmt und vom bodenlegenden Gewerk geprüft.
- § 640 BGB, AbnahmeAbnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks; bekannte Mängel im Protokoll vorbehalten.
- § 634a BGB, Verjährung der MängelansprücheFünf Jahre bei einem Bauwerk, Beginn mit der Abnahme.
- § 96 GModG, Private NachweiseUnternehmererklärung nach Abschluss energetisch relevanter Arbeiten; der Eigentümer bewahrt sie mindestens zehn Jahre auf.
- Umweltbundesamt, Häufige Fragen bei SchimmelbefallDie Ursachen der erhöhten Feuchtigkeit müssen geklärt und abgestellt werden. Stand der Seite 6. Oktober 2022.