Bestandsschutz, Wann geht er verloren?

Was heißt das für Ihr Haus?

Wenn eine erhebliche Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht, kann das Bauamt auch beim alten Bestand etwas verlangen (Artikel 54 Abs. 4 BayBO). Das Alter des Hauses schützt davor nicht.

Wenn Sie wesentlich umbauen, kann das Bauamt auch für Teile, die Sie gar nicht anfassen, die heutigen Regeln verlangen. Dafür müssen diese Teile mit dem Umbau baulich zusammenhängen, und die Anpassung muss nötig und wirtschaftlich zumutbar sein (Artikel 54 Abs. 5). Würde das eine Modernisierung erheblich erschweren, soll es davon absehen (Abs. 6).

Wenn so viel erneuert wird, dass das Gebäude seine Identität verliert, kann der Schutz entfallen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof sagt dazu: Dass eine Instandsetzung verfahrensfrei ist, deckt keine Arbeit, die einem Neubau gleichkommt (1 ZB 24.313). Entschieden wird das im Einzelfall.

Wenn das Haus lange leer steht, kann der Schutz auch ohne Bauarbeiten enden. Laut Verwaltungsgerichtshof kommt es darauf an, ob der Berechtigte erkennbar keinen Gebrauch mehr von der Genehmigung machen will (15 ZB 22.868). Bleibt die Frage offen, klärt sie das Bauamt.

Sobald Sie kaufen oder erben, gelten Genehmigungen und Anordnungen auch für und gegen Sie (Artikel 54 Abs. 2). Eine offene Anordnung erledigt sich also nicht mit dem Verkauf.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Ein Haus von 1955 hat eine steile Treppe, die heute so nicht mehr geplant würde. Solange nichts geändert wird und keine erhebliche Gefahr besteht, darf sie in der Regel bleiben. Ändert der Dachausbau das Haus wesentlich, kann das Bauamt auch für die Treppe etwas verlangen. Dafür muss sie mit dem Umbau baulich zusammenhängen, und die Anpassung muss nötig und zumutbar sein.

Typische Fehler

• Sie gehen davon aus, dass alles am Haus geschützt ist. Was früher ohne die nötige Genehmigung gebaut oder anders genutzt wurde, ist nicht ohne Weiteres gedeckt.

• Sie planen eine Kernsanierung und rechnen fest mit dem Schutz. Das Bundesverwaltungsgericht sieht schon dann eine Änderung im Rechtssinn, wenn ein Eingriff die Standfestigkeit des ganzen Hauses berührt und neu gerechnet werden muss (4 B 60.05).

• Sie verwechseln Baurecht und Energierecht. Pflichten zum Dämmen können auch ein altes Haus treffen, etwa an der obersten Decke (§ 35 GModG).