Baulexikon, Sanierung in klaren Worten

Eine Abschlags­zahlung ist eine Teilzahlung für schon erbrachte Arbeit, die der Betrieb belegen muss (§ 632a BGB). Beim Verbraucherbauvertrag sind alle Abschläge zusammen auf 90 Prozent begrenzt. Bei der ersten steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m BGB).

Abstands­flächen sind Flächen vor den Außenwänden, die von Gebäuden frei bleiben müssen (Artikel 6 BayBO). Ihre Tiefe hängt von der Wandhöhe ab, meist 0,4 davon und mindestens 3 Meter. Satzungen und Städte über 250.000 Einwohner können davon abweichen.

Ein Altbau ist im Alltag ein älteres Haus, eine feste Grenze im Baurecht gibt es dafür nicht. Für Sie zählt das echte Baujahr. Es entscheidet mit, ob Asbest möglich ist und welche Bauteile vor dem Öffnen zu prüfen sind.

Anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten treffen vor allem Käufer, die vermieten. Kosten für Arbeiten am Haus in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zählen dazu, wenn sie netto über 15 Prozent des Preises für das Gebäude liegen (§ 6 EStG). Sie wirken dann über die Abschreibung.

Antrag vor Baubeginn heißt: Sie beantragen die Förderung, bevor das Vorhaben beginnt. Als Beginn kann schon der Vertrag zählen, außer er gilt erst mit der Zusage. Bei KfW 458 und beim BAFA muss so ein Vertrag beim Antrag sogar vorliegen.

Ein Architekt plant Ihr Vorhaben und kann auch den Bau überwachen. Die HOAI teilt seine Arbeit in neun Leistungsphasen (§ 34 HOAI). Für einen Bauantrag in Bayern muss ein Berechtigter die Pläne erstellen, etwa ein Architekt (Artikel 61 BayBO).

Asbest ist ein krebserregender Faserstoff, der bis Oktober 1993 in Baustoffen verwendet wurde, auch in Putz, Spachtel und Fliesenkleber. Sicher erkennen lässt er sich nur im Labor. Vor Arbeiten geben Sie dem Betrieb Baujahr und Unterlagen (§ 5a GefStoffV).

Das Aufmaß misst die tatsächlich erbrachte Leistung, etwa Quadratmeter Putz oder Meter Leitung. Es ist Grundlage der Rechnung, wenn nach Menge statt pauschal bezahlt wird. Prüfen Sie die Zahlen vor der Unterschrift, am besten messen Sie gemeinsam.

Aufsteigende Feuchtigkeit ist Wasser aus dem Boden, das im Mauerwerk nach oben zieht, oft weil ältere Häuser keine Horizontalsperre haben. Zuerst wird die Ursache geklärt, denn auch andere Schäden sehen so aus. Erst dann lässt sich ein Verfahren wählen.

BAFA Einzel­maßnahmen sind Zuschüsse des Bundes für einzelne Arbeiten, etwa an Dach, Fassade oder Fenstern. Der Zuschuss beträgt 15 Prozent der Kosten, mit Fahrplan ab einer Schwelle mehr. Ein Berater von der Liste des Bundes muss dabei sein.

Die Bauabnahme ist der Schritt, mit dem Sie eine fertige Leistung als vertragsgemäß anerkennen (§ 640 BGB). Damit beginnt die Verjährung für Mängel, mit der prüfbaren Schlussrechnung wird die Vergütung fällig (§ 650g BGB). Mit der Behörde hat das nichts zu tun.

Die Bau­beschreibung legt fest, was genau gebaut wird und bis wann. Beim Verbraucherbauvertrag gibt der Betrieb sie Ihnen vorab, außer Sie oder Ihr Planer machen die wesentlichen Vorgaben (§ 650j BGB). Was darin steht, wird Vertragsinhalt, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist (§ 650k BGB).

Eine Baugenehmigung erlaubt einen Bau, Umbau oder eine neue Nutzung (Artikel 55 BayBO). Viele Arbeiten bei einer Sanierung brauchen in Bayern keine, etwa an Fenster, Dämmung und Dach (Artikel 57). Die Regeln für den Bau gelten trotzdem.

Bauherr ist, wer ein Bauvorhaben veranlasst, auch beim Umbau des eigenen Hauses. In Bayern stellt er die Anträge und macht die Anzeigen (Artikel 50 BayBO). Auch für die Baustelle hat er Pflichten, wenn er sie nicht abgibt (§ 4 BaustellV).

Eine Bauherren­haft­pflicht ist eine Versicherung für Schäden, für die Sie als Bauherr anderen haften. Nach den Musterbedingungen der Versicherer gilt sie nur, wenn Planung, Bauleitung und Bau an Dritte vergeben sind. Arbeiten Sie selbst mit, muss das extra im Vertrag stehen.

Ein Bauleiter organisiert die Baustelle, also Abläufe, Termine und oft die Abrechnung. Das Wort ist nicht einheitlich festgelegt, die Artikel 50 bis 52 BayBO nennen ihn nicht. Klären Sie darum, für wen er arbeitet und wofür er steht.

Baunebenkosten sind Kosten neben der Bauarbeit, etwa für Planung, Statik und Gebühren. In der DIN 276 stehen sie in Gruppe 700. Bei einer Sanierung fallen andere an als beim Neubau, etwa die Prüfung auf Schadstoffe.

Ein Bau­sachverständiger beurteilt Zustand, Schäden oder Mängel am Bau und schreibt das auf Wunsch in ein Gutachten. Das Wort allein sagt wenig über sein Können. Wer öffentlich bestellt ist, hat seine Sachkunde dagegen nachgewiesen (§ 36 GewO).

Die Baustellen­verordnung schützt alle, die auf dem Bau arbeiten. Sind dort mehrere Firmen tätig, muss der Bauherr einen Koordinator bestellen, oft Sigeko genannt, oder das selbst tun (§ 3 BaustellV). Er kann das auch einem Dritten in eigener Verantwortung geben (§ 4).

Ein Bauträger baut oder saniert ein Haus und überträgt Ihnen zugleich das Grundstück (§ 650u BGB). Darum beurkundet ein Notar den Vertrag, und Abschläge gibt es nur nach einer Verordnung (§ 650v BGB). Ein Generalunternehmer arbeitet dagegen auf Ihrem Grundstück.

Eine Bauvoranfrage klärt einzelne Fragen zu Ihrem Vorhaben, bevor Sie den Bauantrag stellen. In Bayern heißt die Antwort der Behörde Vorbescheid (Artikel 71 BayBO). Er gilt vier Jahre, wenn darin keine andere Frist steht.

Der Bebauungsplan legt rechtsverbindlich fest, was in einem Gebiet gebaut werden darf (§§ 8, 30 BauGB). Ohne Plan zählt im Ortsteil, was sich in die Umgebung einfügt (§ 34). Passt Ihr Vorhaben zum Plan, kann in Bayern die Genehmigungsfreistellung gelten (Artikel 58 BayBO).

Der Beleihungswert ist der vorsichtige Wert, den eine Bank einem Kredit auf Ihr Haus zugrunde legt. Für Pfandbriefbanken soll er über die ganze Laufzeit bei einem Verkauf erzielbar sein (§ 3 BelWertV) und darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 PfandBG).

Bei der Bemusterung wählen Sie Böden, Fliesen, Türen und Armaturen aus, bevor bestellt wird. Im Bestand gilt als Regel der Praxis: Was Leitungen oder Wandaufbau berührt, steht vor der Rohinstallation fest. So muss niemand fertige Wände wieder öffnen.

Die Bestands­aufnahme hält fest, in welchem Zustand das Haus vor der Planung ist, von Tragwerk und Feuchte bis zu Leitungen und möglichen Schadstoffen. Sie ist kein Rechtsbegriff, aber die Grundlage für Angebot und Reihenfolge. Das Baujahr gehört immer dazu.

Bestandsschutz heißt: Ein rechtmäßig gebautes Haus darf in der Regel bleiben, auch wenn es heutigen Vorschriften nicht mehr entspricht. Das hat Grenzen. Bei erheblicher Gefahr für Leben und Gesundheit kann die Behörde trotzdem etwas verlangen (Artikel 54 Abs. 4 BayBO).

Bleileitungen sind alte Trinkwasserrohre aus Blei, die teils bis 1973 verlegt wurden. Die Frist zum Entfernen oder Stilllegen endete am 12. Januar 2026 (§ 17 TrinkwV). Länger geht es nur auf Antrag beim Gesundheitsamt.

Die Bundes­förderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, ist das Förderprogramm des Bundes. Es fördert ein ganzes Haus zum Effizienzhaus, etwa mit KfW 261, oder einzelne Arbeiten, etwa mit KfW 458 oder über das BAFA. Beides zugleich geht nicht, dazwischen liegen drei Jahre.

Eine Dachdämmung kann zwischen, unter oder auf den Sparren liegen. Wird die Dachdeckung samt Lattung erneuert, gilt meist ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K) (§ 36 GModG, früher GEG). Bleibt der Dachboden unbeheizt, genügt oft die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Die oberste Geschossdecke trennt die Wohnräume vom kalten Dachboden. Fehlt ihr der Mindestwärmeschutz, muss sie oder das Dach auf 0,24 W/(m²K) gedämmt sein (§ 35 GModG, früher GEG). Wer im eigenen Haus mit höchstens zwei Wohnungen wohnt, kann ausgenommen sein.

Eine Dampfbremse ist eine Folie oder Bahn auf der warmen Raumseite der Dämmung. Sie begrenzt, wie viel Wasserdampf aus der Raumluft in das Bauteil zieht, damit sich dort keine schädliche Feuchte sammelt. Eine Dampfsperre lässt fast gar keinen Dampf mehr durch.

Denkmal-AfA nennt man die erhöhte steuerliche Absetzung bei Baudenkmalen. Wer vermietet, setzt Kosten über zwölf Jahre ab (§ 7i EStG), wer selbst wohnt, zehn Jahre lang je bis zu 9 Prozent (§ 10f). Das setzt eine Bescheinigung und die Abstimmung mit der zuständigen Stelle voraus.

Denkmalschutz bedeutet: Ein Baudenkmal dürfen Sie nur mit Erlaubnis ändern, von Ausnahmen abgesehen (Artikel 6 BayDSchG). Das gilt auch für Arbeiten in seiner Nähe, wenn sie das Denkmal oder sein Bild berühren können. Ist eine Baugenehmigung nötig, prüft das Bauamt den Denkmalschutz mit.

DIN 276 ist die Norm, die Baukosten in Gruppen ordnet. So steht 300 für die Baukonstruktion, 400 für technische Anlagen, 700 für Baunebenkosten und 800 für die Finanzierung. Mit der Planung wird die Zahl genauer, von der Schätzung zur Berechnung (§ 2 HOAI).

Ein Effizienzhaus ist ein Standard der KfW. Die Zahl zeigt, wie sparsam ein Haus im Vergleich zu einem Referenzhaus ist, je kleiner, desto besser. Bei KfW 261 gibt es die Stufen Denkmal, 85, 70, 55 und 40, mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie oder Abwärme.

Eigenleistung ist Arbeit, die Sie am Bau selbst machen, auch Muskelhypothek genannt. Bei der Heizungsförderung der KfW zählt dann nur das Material, und jemand muss die Arbeit bestätigen. Für Fehler an Ihrer Arbeit haftet kein Betrieb, an der Stromanlage ist sie verboten (§ 13 NAV).

Bei der Einblasdämmung wird loser Dämmstoff in einen Hohlraum geblasen, etwa in eine zweischalige Wand oder eine Holzbalkendecke. Das geht ohne neuen Aufbau, die Dicke gibt aber der Hohlraum vor. In der Wand sollte er mindestens etwa vier Zentimeter breit sein.

Die Elektro­installation im Altbau ist oft alt, teils mit klassischer Nullung, teils nur mit zwei Leitern. Bei zwei Leitern kann es gefährlich sein, wenn neue Rohre aus Metall dazukommen. Die Arbeit daran ist meisterpflichtig, darum dürfen sie nur eingetragene Fachbetriebe machen.

Energetische Sanierung heißt: Das Haus braucht weniger Energie, etwa durch Dämmung, Fenster oder Heizung. Wer außen über 10 Prozent einer Bauteilgruppe neu macht, muss Höchstwerte einhalten (§ 36 GModG, früher GEG). Für eine Arbeit gibt es nur eins, Förderung oder Steuerbonus (§ 35c EStG).

Ein Energieausweis zeigt, wie ein Haus beim Energiebedarf dasteht, und gilt zehn Jahre (§ 79 GModG). Beim Verkauf muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4). Es gibt ihn als Bedarfsausweis, also berechnet, und als Verbrauchsausweis, also gemessen.

Ein Energieberater prüft, wo ein Haus Energie verliert, und zeigt sinnvolle Schritte. Für viele Förderungen des Bundes zählt, wer auf der Expertenliste steht. Bei einem Effizienzhaus mit KfW 261 muss er unabhängig von den Betrieben sein, die bauen.

Ensembleschutz schützt in Bayern eine ganze Gruppe von Häusern, etwa eine Straße oder einen Platz, auch wenn Ihr Haus allein kein Denkmal ist (Artikel 1 BayDSchG). Eine Erlaubnis brauchen Sie, wenn die Arbeit das Bild des Ensembles verändern kann (Artikel 6).

Bei der Entkernung kommen Böden, Leitungen, leichte Wände und alte Einbauten raus, die tragenden Teile bleiben. Vorher geben Sie dem Betrieb Baujahr und Unterlagen (§ 5a GefStoffV), denn hier können Schadstoffe frei werden. Der Schutt wird möglichst getrennt gesammelt (§ 8 GewAbfV).

Estrich ist die Schicht unter dem Bodenbelag, die den Boden eben macht und den Belag trägt. Schwimmender Estrich liegt auf einer Dämmschicht und berührt die Wände nicht, das dämpft den Trittschall. Bevor der Belag kommt, muss er trocken genug sein, das heißt Belegreife.

Eine Fach­unternehmer­erklärung ist die Bestätigung des Betriebs, dass seine Arbeit die Regeln erfüllt. Bei KfW 308 kann sie einzelne Arbeiten belegen. Für den Steuerbonus heißt das Papier anders: Dort braucht es nach § 35c EStG eine Bescheinigung nach Muster.

Ein Pauschalpreis ist eine feste Summe für die im Vertrag beschriebene Leistung. Festpreis meint oft dasselbe, kann aber auch nur feste Preise je Einheit meinen, abgerechnet nach Menge. Ändern Sie im Bauvertrag später etwas, kann sich die Vergütung trotzdem ändern (§§ 650b, 650c BGB).

Floor-Flex-Platten, auch Flexplatten, sind harte Bodenfliesen mit Asbest, vor allem aus den 1960er-Jahren. Auch im schwarzbraunen Kleber kann er stecken. Heil sind sie im Alltag unkritisch, lose oder angebrochene müssen raus, und beim Schleifen oder Brechen werden Fasern frei.

Die Freistellungs­bescheinigung stellt das Finanzamt einem Baubetrieb aus (§ 48b EStG). Legt er sie vor, muss sein Kunde keine 15 Prozent der Rechnung einbehalten (§ 48). Das betrifft Kunden, die Unternehmer sind, außer bei bis zu zwei vermieteten Wohnungen.

Eine Gaube ist ein Dachaufbau, der mehr Raumhöhe und Licht bringt. In Bayern geht sie beim Ausbau zu Wohnraum teils ohne Bauantrag, wenn sich das Haus sonst nicht ändert (Artikel 57 BayBO). Die Gemeinde bekommt dann zwei Wochen vor Baubeginn eine Anzeige in Textform.

Das Gebäude­modernisierungs­gesetz, kurz GModG, regelt Energie und Heizung in Häusern. Es hieß bis 28.07.2026 GEG. Die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Wärme ist weg, dafür gilt für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029 ein Mindestanteil (§ 43).

Ein General­übernehmer ist wie der General­unternehmer Ihr einziger Vertragspartner, baut selbst aber in der Regel nicht. Er vergibt alle Arbeiten weiter und stimmt sie ab. Im Gesetz ist das Wort nicht festgelegt, darum zählt der Vertrag.

Ein General­unternehmer ist Ihr einziger Partner im Vertrag für mehrere oder alle Gewerke. Einen Teil baut er oft selbst, den Rest gibt er weiter und haftet Ihnen auch dafür. Ist die Arbeit meisterpflichtig, macht sie ein eingetragener Fachbetrieb.

Gewährleistung heißt: Der Betrieb steht für Mängel seiner Leistung ein. Nach BGB verjähren die Ansprüche bei Arbeiten am Bauwerk in fünf Jahren, sonst meist in zwei, ab der Abnahme (§ 634a BGB). Mit vereinbarter VOB/B sind es am Bauwerk meist vier Jahre.

Ein Gewerk ist ein Teil der Arbeit am Bau, etwa Strom, Putz oder Fliesen. Im Altbau greifen viele davon ineinander, darum zählt die Reihenfolge. Ist ein Gewerk meisterpflichtig, darf es gewerblich nur ein eingetragener Fachbetrieb ausführen (§ 1 HwO).

Handwerker­leistungen in Ihrem Haushalt können Sie von der Steuer abziehen: 2026 sind es 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro (§ 35a EStG), für 2027 plant der Bund weniger. Sie brauchen Rechnung und Überweisung. Bei öffentlich geförderten Arbeiten und neben § 35c geht das nicht.

Die Heiz­last­berechnung ermittelt, wie viel Wärme das Haus höchstens braucht, Raum für Raum nach DIN EN 12831. Daraus folgt, wie groß die neue Heizung sein muss. Bei einer Wärmepumpe rät das Umweltbundesamt ausdrücklich zum Berechnen statt zum Schätzen.

Eine Holz­balken­decke trägt mit Holzbalken statt mit Beton, in älteren Häusern ist das oft der Fall. Vor einem Umbau zählt, ob die Balken gesund sind und wie es um Brand- und Schallschutz steht. Neue Lasten wie Estrich oder ein Bad klärt der Tragwerksplaner.

Hydraulischer Abgleich heißt: Die Heizung wird so eingestellt, dass jeder Heizkörper die Wärme bekommt, die sein Raum braucht. Pflicht ist er nur ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten nach dem Einbau einer Heizung (§ 60c GModG, früher GEG). Für Förderung kann er trotzdem nötig sein.

Innendämmung ist eine Dämmschicht auf der Raumseite der Außenwand. Sie kommt infrage, wenn außen nichts verändert werden darf, etwa im Denkmal. Das Mauerwerk muss dafür trocken sein, und feuchte Raumluft darf nicht dauerhaft in die Dämmung gelangen.

Jung kauft Alt heißt der Kredit KfW 308 für Familien ohne Wohneigentum, die ein älteres Haus kaufen, selbst bewohnen und binnen 54 Monaten sanieren. Er beträgt bis zu 180.000 Euro, das Haus muss Klasse F, G oder H haben. Der Antrag läuft über die Bank, vor dem Notartermin.

Bei der Keller­decken­dämmung kommen Platten von unten an die Decke zum kalten Keller. Das Umweltbundesamt nennt das bei massiven Decken einfach und günstig. Hohle Decken aus Holz lassen sich mit Dämmstoff ausblasen.

Kernsanierung heißt: Das Haus wird bis auf die tragenden Teile zurückgebaut und innen neu aufgebaut. Ein Rechtsbegriff ist das nicht, darum zählt, was im Vertrag steht. Ist eine Arbeit meisterpflichtig, macht sie ein eingetragener Fachbetrieb.

KfW 261 ist der Kredit des Bundes für die Sanierung zum Effizienzhaus. Der Kredit beträgt bis zu 150.000 Euro je Wohnung, bei den meisten Stufen müssen Sie einen Teil nicht zurückzahlen. Den Antrag stellt Ihre Bank, bevor das Vorhaben beginnt, dazu brauchen Sie einen Energieberater.

KfW 458 ist der Zuschuss des Bundes für eine neue Heizung im bestehenden Wohnhaus. Er beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten, mit Boni bis zu 80 Prozent. Den Antrag stellen Sie selbst bei der KfW, bevor die Arbeit beginnt, mit einem Vertrag, der erst mit der Zusage gilt.

Der Klima­geschwindigkeits­bonus ist ein Zuschlag bei KfW 458 für alle, die selbst im Haus wohnen und etwa eine laufende Öl- oder ältere Gasheizung tauschen. Er beträgt 16 Prozent und sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte. Für Anträge ab 01.08.2028 gibt es ihn nicht mehr.

Die kommunale Wärmeplanung zeigt, wie eine Gemeinde künftig mit Wärme versorgt werden soll, etwa über ein Wärmenetz. Der Plan selbst begründet keine Pflicht für Sie als Eigentümer (§ 23 Abs. 4 WPG). Bis 100.000 Einwohner soll er bis 30.06.2028 vorliegen (§ 4).

Ein Kosten­voranschlag ist die Schätzung eines Betriebs, was eine Arbeit wohl kostet, im Gesetz Kostenanschlag genannt. Droht eine wesentliche Überschreitung, muss der Betrieb das unverzüglich melden (§ 649 Abs. 2 BGB). Den Voranschlag selbst zahlen Sie im Zweifel nicht (§ 632 Abs. 3).

Die Kündigung des Bauvertrags ist Ihnen als Besteller jederzeit möglich, dann zahlen Sie aber meist den Preis abzüglich Ersparnis (§ 648 BGB). Bei wichtigem Grund zahlen Sie nur das Erbrachte (§ 648a BGB). Kündigen müssen Sie schriftlich (§ 650h BGB).

Künstliche Mineralfasern stecken in Glas- und Steinwolle. Wolle, die vor 1996 eingebaut wurde, gilt bei Arbeiten als alt und krebserzeugend, bis 2000 kann das auch noch sein (TRGS 521). Beim Ausbau gelten dann besondere Schutzregeln, ausbauen müssen Sie die Wolle deshalb aber nicht.

Ein Leistungs­verzeichnis, kurz LV, listet alle Arbeiten einzeln auf, mit Menge und Preis. So können Sie Angebote vergleichen und sehen, wo später mehr dazukommt. Steht im Angebot nur eine Summe, fehlt Ihnen dieser Vergleich.

Mit einer Mängelrüge melden Sie dem Betrieb einen Mangel an seiner Leistung und verlangen, dass er ihn behebt. Am besten schriftlich, mit Beschreibung und angemessener Frist. Erst danach dürfen Sie in der Regel selbst beheben lassen (§ 637 BGB).

Meisterpflicht heißt: Wer ein Handwerk aus Anlage A selbstständig betreibt, muss in die Handwerksrolle eingetragen sein (§ 1 HwO). Das gilt etwa für Maurer und Dachdecker. Der Betrieb braucht dafür einen Leiter, der die Voraussetzungen von § 7 HwO erfüllt.

Ein Modernisierungs­kredit ist ein Kredit, mit dem Sie Arbeiten am Haus bezahlen. Er kann mit oder ohne Grundschuld laufen, mit Grundschuld gilt er als Immobilienkredit mit eigenen Regeln (§ 491 Abs. 3 BGB). Was zu Ihnen passt, klärt die Bank.

Ein Nachtrag ist eine Preisänderung, weil sich die vereinbarte Leistung ändert oder etwas Zusätzliches nötig wird. Im Altbau zeigt oft erst das Öffnen den echten Zustand. Beim Bauvertrag einigen Sie sich zuerst über Änderung und Preis (§ 650b BGB).

Ein Nach­unternehmer, auch Subunternehmer, ist ein Betrieb, den Ihr Vertragspartner für einen Teil der Arbeit holt. Sie haben mit ihm keinen Vertrag, Mängel melden Sie also Ihrem Partner. Ist die Arbeit meisterpflichtig, muss auch er ein eingetragener Fachbetrieb sein.

Eine Nutzungs­änderung liegt vor, wenn ein Gebäude anders genutzt wird als bisher, etwa die Scheune als Wohnung. Sie braucht in Bayern grundsätzlich eine Baugenehmigung (Artikel 55 BayBO). Verfahrensfrei ist sie nur in den Fällen von Artikel 57 Abs. 4, teils mit Anzeige zwei Wochen vorher.

Die Roh­installation sind die Wasser- und Stromleitungen, die liegen, bevor die Wand zu ist und Fliesen kommen. Wer sie danach ändern will, muss oft aufstemmen. Die Arbeit ist meisterpflichtig, darum gehört sie zu eingetragenen Fachbetrieben.

Sanierung, Renovierung und Modernisierung sind drei Arten von Arbeit am Haus. Wer renoviert, macht es schöner, wer saniert, behebt Schäden, und wer modernisiert, hebt es über den alten Stand. Nur die Modernisierung beschreibt das Mietrecht genau (§ 555b BGB).

Ein Sanierungs­fahrplan, kurz iSFP, ist der Plan eines Energieberaters, der zeigt, wie Ihr Haus Schritt für Schritt saniert werden kann. Der Bund zahlt die Hälfte des Honorars, bis zu 650 Euro. Umsetzen müssen Sie ihn nicht, er kann aber die Förderung erhöhen.

Ein Sanierungs­gebiet legt die Gemeinde per Satzung fest, um ein Viertel zu verbessern (§ 142 BauGB). Liegt Ihr Haus darin, brauchen Umbau, Verkauf und Grundschuld oft ihre Genehmigung (§ 144). Am Ende kann ein Ausgleichsbetrag fällig werden (§ 154).

Sanierungs­kosten sind alle Kosten, die eine Sanierung auslöst: Bauarbeiten, Anlagen, Nebenkosten und Finanzierung. Wie hoch sie sind, hängt vor allem vom Zustand des Hauses und vom Umfang ab. Belastbar wird die Zahl erst mit Planung und Angeboten.

Eine allgemeine Sanierungs­pflicht für alte Häuser steht nicht im Gesetz. Das GModG, früher GEG, verlangt nur einzelne Schritte, etwa eine gedämmte oberste Decke (§ 35) und gedämmte Rohre in kalten Räumen (§ 69). Bei bis zu zwei Wohnungen trifft das oft erst den neuen Eigentümer.

Schadstoffe im Altbau sind Stoffe, die früher üblich waren und heute als gefährlich gelten, etwa PAK in Teerkleber, PCB in Fugen oder Holzschutzmittel im Dachstuhl. Frei werden sie oft erst beim Umbau. Vorher geben Sie dem Betrieb Ihre Unterlagen (§ 5a GefStoffV).

Schimmel im Altbau entsteht, wenn Feuchte lange auf kühlen Flächen bleibt, oft an Wärmebrücken oder nach dem Einbau dichter Fenster. Die Ursache muss weg, sonst kommt er wieder. Kleine Stellen an der Oberfläche unter etwa 0,5 m² dürfen Gesunde laut Umweltbundesamt selbst entfernen.

Schwarzarbeit am Bau liegt etwa vor, wenn eine Arbeit ohne Rechnung vereinbart wird, damit keine Steuer anfällt (§ 1 Abs. 2 SchwarzArbG). Nutzen Sie das wissentlich zum eigenen Vorteil, ist der Vertrag laut BGH nichtig. Mängelansprüche haben Sie dann grundsätzlich nicht (VII ZR 6/13).

Setzrisse entstehen, wenn ein Haus oder ein Teil davon ungleichmäßig absinkt, oft wegen des Untergrunds. Anders als feine Putzrisse können sie die Standsicherheit berühren. Ob ein Riss harmlos ist, lässt sich aus der Ferne nicht sagen, das klärt ein Fachmann vor Ort.

Ein Sicherheits­einbehalt ist Geld, das Sie von einer Zahlung zurückhalten, falls Mängel auftreten. Beim ersten Abschlag steht Ihnen beim Verbraucher­bau­vertrag eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m BGB). Nach der Abnahme muss das vereinbart sein, außer wegen eines Mangels (§ 641 BGB).

Statiker oder Tragwerks­planer rechnen nach, ob ein Haus und seine Teile standsicher sind, auch beim Umbau. Für Gebäude der Klassen 1 bis 3 nennt Artikel 62a BayBO, wer den Nachweis erstellen darf, etwa Bauingenieure ab drei Jahren Praxis in diesem Fach.

Der Steuerbonus nach § 35c EStG senkt Ihre Steuer, wenn Sie Ihr selbst bewohntes Haus energetisch sanieren lassen und es älter als zehn Jahre ist. Über drei Jahre sind es 20 Prozent der Kosten, höchstens 40.000 Euro je Haus. Öffentliche Förderung dafür schließt ihn aus.

Eine tragende Wand hält Decken und Dach oder steift das Haus aus. Ob eine Wand trägt, lässt sich nur vermuten, sicher sagt es der Tragwerksplaner. In Bayern braucht ihr Umbau innerhalb von Wohngebäuden meist keinen Bauantrag, die Standsicherheit bleibt aber Pflicht.

Beim Trockenbau baut man Wände und Decken aus Platten auf einem Ständerwerk, ohne nassen Mörtel. In der Wand liegen oft auch Leitungen. Strom und Wasser sind meisterpflichtig, das dürfen nur eingetragene Fachbetriebe tun.

Der U-⁠Wert sagt, wie viel Wärme ein Bauteil wie Wand, Dach oder Fenster nach außen lässt. Je kleiner die Zahl, desto besser dämmt es. Im Gesetz heißt er Wärmedurchgangskoeffizient, seine Einheit ist W/(m²K).

Den Verbraucher­bau­vertrag schließen Sie privat für ein neues Haus oder einen erheblichen Umbau (§ 650i BGB). Er braucht Textform, und ohne Notar können Sie ihn 14 Tage ab Belehrung widerrufen (§ 650l BGB). Ein einzelnes Gewerk beim Neubau zählt nicht (BGH VII ZR 94/22).

Eine Verbund­abdichtung liegt direkt unter den Fliesen, flüssig aufgetragen oder als Bahn. Sie ist nötig, weil Fugen etwas Wasser durchlassen, vor allem in Duschen. Geregelt ist das in DIN 18534, nach dem Fliesen sehen Sie die Schicht nie wieder.

Die VOB/B ist ein Satz von Vertragsbedingungen für Bauleistungen, kein Gesetz. Sie gilt nur, wenn sie wirksam vereinbart ist, sonst gilt das BGB. Gerichte können gegenüber Verbrauchern jede einzelne Klausel prüfen (BGH VII ZR 55/07).

Eine Wärmebrücke ist eine Stelle, an der ein Bauteil mehr Wärme nach außen leitet als die Fläche daneben. Innen bleibt die Wand dort kühler. Darum kann sich an diesen Stellen Feuchte aus der Raumluft absetzen und Schimmel entstehen.

Ein Wärme­dämm­verbund­system, kurz WDVS, ist eine Fassadendämmung aus geklebten oder gedübelten Platten mit Putz darauf. Beim Erneuern gilt meist ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K) (§ 36 GModG, früher GEG). In Bayern braucht sie außer bei Hochhäusern keinen Bauantrag, am Denkmal aber eine Erlaubnis.

Eine Wärmepumpe im Altbau kann auch mit Heizkörpern sparsam genug laufen. Das gilt laut Umweltbundesamt für viele teilsanierte und manche unsanierte Häuser. Es zählt, wie viel Wärme das Haus braucht und wie heiß die Heizung dafür laufen muss.

Wohn­umfeld­verbessernde Maßnahmen sind Umbauten, die Pflege zu Hause möglich machen oder erleichtern, etwa im Bad. Die Pflegekasse kann Pflegebedürftigen bis zu 4.180 Euro je Maßnahme zahlen (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Leistungen gibt es ab Antrag (§ 33), darum kommt er vor dem Umbau.

Ein Worst Performing Building zählt zu den energetisch schlechtesten Häusern. Ein Wohnhaus gehört dazu, wenn ein Bedarfsausweis der Klasse H oder eine Berechnung das zeigt, beim Antrag höchstens ein Jahr alt. Bei KfW 261 bringt das ab Stufe 70 einen Bonus von 10 Prozentpunkten.