Kernsanierung nach Baujahr, Haus der 50er, 60er und 70er, Bestand und Kosten

Eine amtliche Kostenstatistik nach Baujahr haben wir nicht gefunden. Auch die Preise je Jahrzehnt, die wir gelesen haben, nennen keine Quelle. Rechnen Sie deshalb mit Spannen nach dem Umfang der Arbeiten.

Datum und Mehrwertsteuer nennen die Banken nicht. Das Beispiel nach BKI, der Stelle der Architektenkammern für Baukosten, reicht über ihre obere Grenze hinaus. Den Wert je Quadratmeter haben wir aus seiner Summe gerechnet. Elektrik, Wasserleitungen und Planung fehlen darin.

Der Altbau-Check rechnet für ein ganzes Haus mit der umfangreichen Spanne, bei energetischem Ziel mit einer höheren.

Altbau-Check, Spanne für Ihr Haus rechnen

Ihre Bauzeit zeigt, worauf Sie achten sollten, ein Urteil über Ihr Haus ist sie nicht. Ob Decken tragen und der Keller trocken ist, zeigt nur die Prüfung am Bau.

Eine massive oberste Decke bis Baujahr 1968 lässt im Urzustand viel Wärme durch. Es ist fast neunmal so viel, wie bei einer Erneuerung heute erlaubt ist. Das zeigt der U-Wert, kleiner ist besser. Die Werte sind amtliche Ansätze, keine Messung.

Der Höchstwert gilt, wenn ein Bauteil erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut wird. Dabei müssen mehr als 10 Prozent der Bauteilgruppe betroffen sein (§ 36 GModG, das frühere Gebäudeenergiegesetz). Dach, Dämmung und Fassade gehören zu meisterpflichtigen Handwerken, diese Arbeiten übernehmen eingetragene Fachbetriebe. Wir planen, stimmen ab und führen.

Was das bringt, hat das Institut Wohnen und Umwelt 2015 für ein Beispielhaus der 60er Jahre mit 110 Quadratmetern gerechnet. Dämmung senkt den Heizwärmebedarf von 180 auf 129 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Ein stärkeres Paket senkt ihn auf 57. Das ist eine Rechnung, kein Messwert.

Schadstoffe sollten vor dem Angebot geklärt sein, denn das Ergebnis bestimmt Rückbau, Schutz und Entsorgung. Bei Baubeginn vor November 1993 besteht Asbestverdacht, das betrifft jedes Haus dieser Bauzeit.

Bekannt sind Dach- und Fassadenplatten. Weniger bekannt sind Putz, Spachtel und Fliesenkleber, die vor allem in den 1960er- und 1970er-Jahren teils Asbest enthielten. Von vielen Bauteilen geht keine akute Gefahr aus, solange sie unbeschädigt sind. Kritisch ist das Bearbeiten, laut Landesamt für Umwelt schon das Abziehen von Tapeten auf solchen Wänden.

Ablauf, Reihenfolge der Bauphasen ansehen

Sie geben dem ausführenden Betrieb vor Beginn weiter, was Sie zu Schadstoffen im Haus wissen, schriftlich oder elektronisch, auch als Privatperson (§ 5a GefStoffV). Dazu gehören das Baujahr und Unterlagen, die Sie mit zumutbarem Aufwand bekommen, etwa vom Bauamt. Das gilt nur für die Bereiche, an denen gearbeitet wird.

Die Gefährdung beurteilt der ausführende Betrieb (§ 6 Abs. 2a). Reichen Ihre Angaben dafür nicht aus, prüft er als besondere Leistung weiter. Diese Prüfung bezahlen Sie als Auftraggeber, so steht es in der Begründung der Verordnung (§ 6 Abs. 2b, Bundesrat, Drucksache 403/24).

Proben sind nicht in jedem Fall Pflicht, sagt die Leitlinie der Bundesbehörden von 2020, die gerade überarbeitet wird. Ohne Probe gelten die Schutzregeln für Asbest, und der Abfall gilt als gefährlich. Bei Baubeginn vor November 1993 lassen wir mögliche Schadstoffe untersuchen.

Bleirohre gibt es laut Umweltbundesamt höchstens in Häusern mit Baujahr vor 1973, und längst nicht in jedem. In Bayern sind sie selten, eine Studie für das Amt schätzt 0,06 Prozent der Gebäude und nennt das unsicher. Blei ist weich, an sichtbaren Leitungen lässt es sich mit einem Messer einritzen.

Liegt noch Blei, musste es der Betreiber, im eigenen Haus meist der Eigentümer, bis zum 12. Januar 2026 entfernen oder stilllegen (§ 17 TrinkwV). Mehr Zeit gibt nur das Gesundheitsamt, auf Antrag und unter engen Bedingungen. Bei Nutzung nur im eigenen Haushalt geht das längstens bis zum 12. Januar 2036, nach einem Eigentümerwechsel noch ein Jahr. Findet ein Installationsbetrieb Blei, muss er es dem Gesundheitsamt melden, außer er soll es gerade entfernen.

Für neue Anlagen war laut Fachpresse bis Mai 1973 eine zweiadrige Leitung ohne eigenen Schutzleiter zulässig. Stand der Technik ist sie nicht mehr. Ob eine Pflicht zum Umrüsten besteht, ist strittig. Eine neue Elektrik ist meisterpflichtig, sie übernehmen eingetragene Fachbetriebe (§ 13 NAV).

Ein 1985 erneuertes Bad in einem Haus von 1955 hat das Alter von 1985. Notieren Sie deshalb zu jeder Erneuerung Bauteil und Jahr.

Hauskauf, Checkliste für die Besichtigung

In Niederbayern stammen 35,7 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1950 bis 1979 (Zensus, Stichtag 15. Mai 2022). Ein Haus dieser Bauzeit ist hier also kein Sonderfall.

42,5 Prozent der Gebäude mit Wohnraum heizen hier mit Heizöl, im Bund 24,7 Prozent, über alle Baujahre gerechnet. Die Frage nach der alten Ölheizung ist in Niederbayern deshalb keine Randfrage.

Stand 13. November 2026. Gesetze und amtliche Quellen haben wir im Wortlaut gelesen, den Zensus selbst ausgezählt, das Beispiel nach BKI am 13. November 2026 nachgerechnet. Zur Elektrik stützen wir uns auf Fachpresse, nicht auf die Norm. Eigene Preise und eigene Projekte nennen wir hier nicht.