Sanieren oder Neubau, Was sich bei Ihrem Haus lohnt

Ob Sie sanieren oder neu bauen, stellen Sie die Fragen in dieser Reihenfolge. Denn was nicht erlaubt ist, müssen Sie nicht mehr rechnen.

Dieser Ratgeber stammt von Berisha Sanierung. Als Generalunternehmer führen wir Sanierungen und je nach Vorhaben auch Neubauten auf dem Grundstück des Bauherrn, wobei Arbeiten mit Meisterpflicht nur eingetragene Fachbetriebe übernehmen. An beiden Wegen haben wir deshalb ein Interesse. Darum nennen wir hier Bedingungen statt eines Urteils.

Ein Neubau muss heutiges Baurecht erfüllen, und das kann kleiner oder gar nicht heißen. Fragen Sie deshalb zuerst das Bauamt. Im Vorbescheid antwortet es vor dem Bauantrag schriftlich. Er gilt vier Jahre, wenn er keine andere Frist nennt (Art. 71 BayBO). Die Pläne macht ein Architekt oder Bauingenieur.

Ein Haus, das rechtmäßig steht, darf grundsätzlich bleiben, wie es ist. Zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit kann das Bauamt aber Anforderungen stellen (Art. 54 Abs. 4 BayBO). Einen tiefen Umbau klären Sie trotzdem vorher mit dem Bauamt. Gerichte behandeln einen Umbau wie einen Neubau, wenn die Standsicherheit des ganzen Hauses neu nachgewiesen werden muss. Das gilt auch, wenn die Bausubstanz weitgehend ersetzt wird oder der Aufwand den eines Neubaus erreicht. Dann gilt heutiges Baurecht auch für die Sanierung.

Im Außenbereich reißen Sie erst ab, wenn die Baugenehmigung für das neue Haus vorliegt. Das Gesetz begünstigt dort nur den Ersatz eines vorhandenen Hauses. Ein Verwaltungsgericht hat darauf abgestellt, ob es bei der Entscheidung über den Bauantrag noch steht.

Einzugsgebiet, Wer an Ihrem Ort genehmigt

Ob Sie den Abriss anzeigen, hängt in Bayern an zwei Dingen. Es zählt, ob das Haus frei steht und wie hoch es ist (Art. 57 Abs. 5 BayBO). Steht es frei und ist bis 7 Meter hoch, gibt es kein Verfahren. Steht es frei und ist höher, zeigen Sie den Abriss mindestens einen Monat vorher bei Gemeinde und Bauaufsicht an. Ein angebautes Haus, etwa eine Doppelhaushälfte, zeigen Sie ebenso an. Dazu beurteilt ein Tragwerksplaner, ob die Nachbarhäuser sicher stehen.

Gemessen wird im Mittel vom Gelände bis zum Fußboden des höchsten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich wäre. Kein Verfahren heißt nicht ohne Regeln, Denkmal und Satzungen gelten weiter (Art. 55 Abs. 2 BayBO).

Den Rückbau übernehmen Fachbetriebe, einen Preis dafür nennen wir nicht. Zwei Banken nennen Beträge dafür, ob mit Mehrwertsteuer, sagen sie nicht.

Ist das Haus massiv beschädigt oder stark mit Schadstoffen belastet? Wäre die Sanierung deshalb sehr aufwendig, spricht das eher für einen Neubau. So nennt es eine Studie des Bundes zu Mietshäusern. Wie es um Decken, Wände, Keller und Dachstuhl steht, beurteilt ein Tragwerksplaner, nicht ein Angebot.

Bei Baubeginn vor November 1993 gehören Proben auf Asbest vor das Angebot, auf beiden Wegen. Was Sie dem Betrieb vorher geben, zeigt der Altbau-Check.

Altbau-Check, Was Ihr Baujahr mitbringt

Lassen sich Grundriss, niedrige Decken oder schlechter Schallschutz nur mit großem Aufwand oder gar nicht ändern? Dann spricht das eher für einen Neubau. Sind die Umbauten gut machbar, spricht es für den Bestand.

Beim Ein- und Zweifamilienhaus zählen laut einer Studie von 2016 oft auch Gefühle und persönliche Gründe. Das sind etwa Wohnort, Arbeit und Familie. Ist es Ihr Elternhaus, darf auch das offen in die Abwägung.

• Was stört heute, und lässt es sich ändern?

• Sind die Räume niedrig, und stört Sie das?

• Wie viele Wohnungen und wie viel Barrierefreiheit brauchen Sie in 20 Jahren?

• Wo wohnen Sie während der Arbeiten? Beim Neubau vergingen zuletzt im Schnitt 27 Monate von der Genehmigung bis zum fertigen Bau. Das gilt über alle Wohngebäude, laut Statistischem Bundesamt.

Im Netz steht oft eine Grenze von 75 Prozent der Neubaukosten, ab der sich ein Neubau lohnt. In Gesetz, Norm und Behördenquellen haben wir eine solche feste Grenze nicht gefunden. Eine rechtliche Grenze gibt es trotzdem. Erreicht der Umbau den Aufwand eines Neubaus, kann das Haus vor dem Bauamt als neu gelten.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt die Studie von 2011 bei vergleichbarer Modernisierung rund 55 bis 107 Prozent der Kosten eines Neubaus. Die Studie von 2016 nennt rund 60 bis 105 Prozent der Kosten von Abriss und Neubau, Kostenstand 2015. Beide stammen vom selben Institut, beauftragt von Verbänden der Bau-, Baustoff- und Wohnungswirtschaft, 2016 auch von der IG BAU. Wärme- und Schallschutz reichen laut der Studie von 2016 meist nicht ganz an den Neubau heran.

Was für Ihr Haus günstiger ist, zeigen erst zwei Angebote gleichen Umfangs. Diese Posten gehören in beide.

Ein sanierter Altbau muss nicht den Neubaustandard erreichen. Wie nah er herankommt, hängt von der Tiefe der Sanierung ab.

Gefördert wird beides, aber getrennt. Nach dem Abriss gibt es keine Sanierungsförderung mehr. Das gilt laut KfW auch, wenn bis auf Grundmauern oder Bodenplatte abgebrochen und sonst alles erneuert wird. Dann zählt das Vorhaben als Neubau.

Planung und Beratung dürfen vor dem Antrag beginnen. Beginnen Sie mit den Arbeiten nach dem Antrag, aber vor der Zusage, tragen Sie das Risiko selbst. Welche Förderungen zu Ihrem Vorhaben passen und Ihnen offenstehen, prüfen wir kostenlos mit Ihnen und begleiten Sie dabei. Nur der Energieberater kostet, einen können wir Ihnen vermitteln, und Sie beauftragen ihn selbst.

Leistung, Energetische Sanierung

Laut Landesamt für Statistik veranschlagten Bauherren im Landkreis Dingolfing-Landau 2025 für neue Wohngebäude rund 2.570 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In Niederbayern waren es rund 2.800, in Bayern rund 3.150, eigene Rechnung. Das ist nur das Bauwerk mit Mehrwertsteuer, ohne Grundstück, Planung und Abriss.

Im Landkreis stehen 83,9 Prozent der Gebäude mit Wohnraum frei (Zensus 2022, eigene Rechnung). Für sie hängt der Weg beim Abriss vor allem an der Höhe.

Stand 3. November 2026. Gesetze und Urteile haben wir im Wortlaut gelesen, die Zahlen des Landesamts und des Zensus selbst nachgerechnet. Eigene Projekte rechnen wir nicht ein, weil wir neu sind.