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Recht und Pflichten

Baugenehmigung, Wann die Sanierung eine braucht

Eine Baugenehmigung erlaubt einen Bau, Umbau oder eine neue Nutzung (Artikel 55 BayBO). Viele Arbeiten bei einer Sanierung brauchen in Bayern keine, etwa an Fenster, Dämmung und Dach (Artikel 57). Die Regeln für den Bau gelten trotzdem.

Was heißt das für Ihr Haus?

Wenn Sie nur Fenster tauschen, die Fassade dämmen oder das Dach neu decken, ist das in Bayern verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern (Artikel 57 Abs. 1 Nr. 11).

Wenn Sie das Dachgeschoss zum Wohnen ausbauen, bleibt auch das verfahrensfrei, selbst mit Gauben. Bedingung: Konstruktion und äußere Gestalt ändern sich sonst nicht. Zwei Wochen vor Baubeginn zeigen Sie es der Gemeinde in Textform an (Artikel 57 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 7).

Wenn Sie innen eine tragende Wand ändern, braucht das im Wohnhaus keine Genehmigung (Artikel 57 Abs. 1 Nr. 11). Standsicher muss das Haus trotzdem bleiben, auch während der Arbeit (Artikel 10).

Sobald die Nutzung wechselt, etwa von der Scheune zur Wohnung, gilt die Grundregel: Sie brauchen eine Genehmigung, außer es greift eine Ausnahme aus Artikel 57 Abs. 4 oder Artikel 58.

Wenn Ihr Haus ein Baudenkmal ist oder neben einem steht, kann zusätzlich eine Erlaubnis nötig sein (Artikel 6 BayDSchG). Ob das bei Ihnen gilt, klärt das Bauamt mit der Denkmalbehörde.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Ein Paar will im Haus von 1962 das Dachgeschoss ausbauen und eine Gaube setzen. Bleibt der Dachstuhl sonst, wie er ist, reicht die Anzeige bei der Gemeinde zwei Wochen vorher. Muss er für die neue Last so verstärkt werden, dass sich die Konstruktion ändert, gilt das nicht mehr. Dann klärt das Bauamt, welches Verfahren nötig ist.

Typische Fehler

Sie halten verfahrensfrei für regelfrei. Auch ohne Genehmigung müssen Abstandsflächen, Statik und Brandschutz stimmen, und das Bauamt kann einschreiten (Artikel 55 Abs. 2).
Sie ziehen ein, ohne es zu melden. Bei einem Bau, der nicht verfahrensfrei war, zeigen Sie den Einzug mindestens zwei Wochen vorher beim Bauamt an (Artikel 78 Abs. 2).
Sie übernehmen Tipps zur Baulast aus anderen Bundesländern. In der Bayerischen Bauordnung kommt das Wort nicht vor. Fragen Sie das Bauamt, wie eine nötige Sicherung bei Ihnen aussieht.
Sie verwechseln Instandhaltung und Instandsetzung. Beide sind verfahrensfrei, aber die Instandsetzung zeigen Sie mindestens zwei Wochen vorher beim Bauamt an (Artikel 57 Abs. 3 und 6).

Wie es weitergeht

Was vor einem großen Umbau zu klären ist, zeigt die Seite zur Altbau-Kernsanierung.

In welcher Folge die Arbeiten laufen, steht im Ratgeber zur richtigen Reihenfolge beim Sanieren.

Wer die Anträge stellen muss, erklärt der Bauherr.

Was für das Alte gilt, klärt der Bestandsschutz.

Was vor einem Durchbruch zu prüfen ist, steht bei der tragenden Wand.

Sie planen einen Umbau und sind unsicher, wie es weitergeht? Beschreiben Sie uns Haus und Plan.

Stand 03.11.2026

7 Quellen, geprüft vom 19.10. bis 03.11.2026