Zum Ausdrucken, Checkliste Hauskauf im Altbau

Fragen Sie vor der Hausbesichtigung nach dem Baujahr, denn wenige Stichtage zeigen, welche Frage sich lohnt.

Ratgeber, Was je Baujahr im Haus steckt

Spuren von Wasser erkennen Sie auch ohne Fachwissen, am besten bei Tageslicht.

Die Lage prüfen Sie vorab. Der Kartendienst Wassergefahren des Landesamts für Umwelt zeigt zu Ihrer Adresse Hochwasser, Starkregen und Überschwemmungsgebiete, auf Wunsch als PDF. Hohes Grundwasser steht in einer eigenen, groben Karte. Steht in beiden nichts, ist das keine Entwarnung, denn nicht jedes Gewässer ist berechnet.

Das Alter einer Heizung allein zwingt nicht mehr zum Tausch, die 30-Jahre-Regel ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen (§ 72 GModG, das frühere Gebäudeenergiegesetz). Die Grenzwerte für Abgasverluste gelten weiter (§ 10 1. BImSchV).

Bleileitungen mussten bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. Ein Aufschub vom Gesundheitsamt für den eigenen Haushalt endet ein Jahr nach dem Eigentumswechsel (§ 17 TrinkwV).

Einen Prüfbericht gibt es nicht für jeden Öltank. Unter der Erde ist die Prüfung durch Sachverständige immer Pflicht. Über der Erde gilt sie ab mehr als 1.000 Litern vor dem ersten Betrieb und nach wesentlichen Änderungen. Alle fünf Jahre gilt sie aber erst ab mehr als 10.000 Litern. In Schutz- und Überschwemmungsgebieten gilt das schon ab mehr als 1.000 Litern (§ 46 AwSV).

Ratgeber, Was eine Kernsanierung kosten kann

Fest gebundener Asbest in intakten Platten oder Belägen gefährdet bei normaler Nutzung nicht, sagt das Umweltbundesamt. Bei Baubeginn vor November 1993 kann er auch in Kleber, Spachtelmasse und Putz stecken. Das sehen Sie nicht, das zeigt erst eine Probe.

Sind asbesthaltige Beläge lose oder angebrochen oder solche Platten spröde und brüchig, müssen sie fachgerecht entfernt werden. Das ist dann ein Posten für Ihr Budget.

Nachzurüsten sind eine oberste Decke ohne Mindestwärmeschutz oder das Dach darüber und ungedämmte, zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Zwei Jahre Zeit hat der neue Eigentümer nur, wenn das Haus höchstens zwei Wohnungen hat. Zudem muss der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt haben (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Sonst gilt die Pflicht ohne diese Frist.

Die zwei Jahre laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Tag, beim Kauf ab der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Nach dem Wortlaut zählt beim Erbe schon der Erbfall (§ 1922 BGB), und ein späterer Kauf startet die Frist nicht neu. Ein Urteil oder eine Behördenauskunft dazu haben wir nicht gefunden.

Wohnen Sie selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen? Dann entfällt die Pflicht für die Decke nur, soweit sich die Dämmung nicht in angemessener Frist bezahlt macht (§ 35 Abs. 4 GModG). Für Härtefälle gibt es eine Befreiung auf Antrag (§ 102 GModG).

Altbau-Check, Nachrüstpflichten für Ihr Haus einordnen

Den Energieausweis muss Ihnen der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen, auch als Aushang (§ 80 Abs. 4 GModG). Ausgenommen sind nur Häuser bis 50 Quadratmeter Nutzfläche, ab 2027 unter 50, und bis Ende 2026 Baudenkmäler.

Was hinter Wand und Boden liegt, schätzt ein Bausachverständiger ein. Am besten kommt er zu einem zweiten Termin mit. Der Begriff ist nicht geschützt. Wer öffentlich bestellt ist, steht bei der IHK oder im Sachverständigennavi des Handwerks.

Klären Sie vor dem Notartermin, was Ihnen aufgefallen ist. Denn für einen Mangel, den Sie bei der Unterschrift kennen, haben Sie später keine Rechte (§ 442 BGB). Auch sonst schließt der Kaufvertrag die Haftung meist aus, sagt der Bauherren-Schutzbund.

Wir sind keine Gutachter. Wir planen und führen Sanierungen als Generalunternehmer. Was meisterpflichtig ist wie Elektrik und Heizung, führen eingetragene Fachbetriebe aus. Arbeiten an Asbest übernehmen Fachfirmen, die dafür die nötige Zulassung oder Genehmigung haben.

In Niederbayern heizt man am häufigsten mit Öl, in 42,5 Prozent der Gebäude mit Wohnraum (Zensus, Stichtag 15. Mai 2022).

Steht der Tank im festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet, muss er seit dem 5. Januar 2023 vor Hochwasser sicher sein. In weiteren Risikogebieten gilt dafür der 5. Januar 2033, soweit das wirtschaftlich vertretbar ist. Wird die Ölanlage vorher wesentlich geändert, muss sie schon dann sicher sein (§ 78c WHG). Ein Verzeichnis der Baulasten gibt es in Bayern nicht. Fragen Sie nach dem Grundbuch und beim Bauamt.

Einzugsgebiet, Ihr Ort und was dort gilt

Stand 3. November 2026. Gesetze haben wir im Wortlaut gelesen, Behörden und Verbände an der Quelle, die Zensus-Zahlen selbst gerechnet. Ein Haus haben wir dafür nicht begangen.