Sanierungsgebiet, Folgen für Ihr Haus

Was heißt das für Ihr Haus?

Wenn Ihr Haus im förmlich festgelegten Gebiet liegt, brauchen Verkauf und Grundschuld in der Regel die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 BauGB). Rechnen Sie dafür vor dem Notartermin Zeit ein.

Wenn Sie umbauen, kann auch eine Arbeit genehmigungspflichtig sein, die nach der Bauordnung verfahrensfrei ist. Das gilt etwa für erhebliche oder deutlich wertsteigernde Veränderungen (§ 144 Abs. 1, § 14 Abs. 1). Normale Unterhaltungsarbeiten sind ausgenommen (§ 144 Abs. 4).

Wenn das Gebiet im vollen Verfahren läuft, wird nach Abschluss ein Ausgleichsbetrag fällig, soweit die Sanierung den Bodenwert erhöht hat (§ 154). Im vereinfachten Verfahren fällt er weg (§ 152).

Wenn die Gemeinde die Arbeiten bescheinigt, können Kosten steuerlich erhöht absetzbar sein: beim Vermieten nach § 7h EStG, beim Selbstnutzen nach § 10f. Ob das bei Ihnen greift, klärt das Finanzamt.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Ein Käufer findet ein Haus von 1930 in der Altstadt und will es über eine Grundschuld finanzieren. Im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk. Darum fragt er vor dem Notartermin bei der Gemeinde, welche Genehmigung er braucht und ob später ein Ausgleichsbetrag kommt. Erst dann rechnet er seine Finanzierung zu Ende.

Typische Fehler

• Sie schließen aus einem leeren Grundbuch, dass nichts gilt. Bei einer Satzung ohne Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 wird kein Vermerk eingetragen, die übrigen Regeln können trotzdem gelten (§ 143 Abs. 2).

• Sie verwechseln die beiden Verfahren. Nur im vollen Verfahren gelten die besonderen Regeln wie der Ausgleichsbetrag. Was bei Ihnen gilt, steht in der Satzung der Gemeinde.

• Sie halten eine Erhaltungssatzung für dasselbe. Auch dort können Rückbau, Änderung und neue Nutzung eine Genehmigung brauchen, aber aus einem anderen Grund, etwa um die Eigenart des Gebiets zu erhalten (§ 172).